Rumah memang menjadi sebuah kebutuhan penting bagi setiap orang sebagai tempat yang dituju setelah penat melakukan berbagai macam aktivitas. Terutama bagi yang sudah menikah, maka kebutuhan akan hunian menjadi semakin penting.
Sebab bagaimanapun juga, masa depan rumah tangga harus ditata sejak saat ini, termasuk merencanakan kepilikan rumah pribadi bagi keluarga.
Membeli rumah dengan cara tunai seringkali menjadi rencana semata, mengingat harga properti seolah terus berkejaran dengan penghasilan, terutama bila bergaji pas-pasan.
Harga properti makin lama seolah semakin tak terjangkau. Akan tetapi, bila terus menunda memiliki rumah, juga bukanlah hal yang tepat.
Mengambil KPR Bisa Jadi Solusi Tepat
Bila besarnya dana menjadi hambatan Anda untuk membeli rumah, maka tak ada salahnya memanfaatkan sistem KPR (Kredit Kepemilikan Rumah). Dengan fasilitas perbankan yang satu ini, Anda bisa membeli sebuah rumah dengan cara mencicil setiap bulannya selama kurun waktu tertentu.
Hal ini tentu akan jauh lebih mudah bagi Anda. Pun demikian, sangat penting selalu melakukan simulasi awal untuk mengambil KPR, mengingat fasilitas cicilan ini akan menjadi pengeluaran tetap dalam kurun waktu yang panjang di dalam keuangan Anda.
Jangan sampai Anda mengalami masalah keuangan atau bahkan gagal bayar di kemudian hari, hanya karena tidak melakukan perhitungan yang tepat dan menyesuaikan kemampuan bayar Anda terhadap cicilan tersebut.
Setidaknya, lakukanlah simulasi biaya serta cicilan KPR ini terlebih dahulu, agar Anda bisa menyesuaikannya dengan kondisi keuangan yang Anda miliki.
Berikut cara menghitung biaya KPR dan cicilan, yang bisa Anda pertimbangkan sebelum mengambil KPR :
1. Uang Muka dan Biaya yang Harus Dibayarkan di Awal
Pengajuan KPR tentu akan dibebani dengan sejumlah biaya, baik itu yang dibayarkan di depan atau sejumlah biaya yang menambah nilai cicilan itu sendiri (biaya bunga). Besaran biaya ini akan sangat tergantung pada kebijakan masing-masing bank penerbit KPR.
Meskipun secara garis besar Bank Indonesia memiliki kebijakan khusus terkait dengan hal tersebut, namun bank tentu memiliki kewenangan tersendiri untuk menyesuaikannya di dalam kegiatan operasional mereka.
Sesuai dengan peraturan terbaru dari BI, maka besaran uang muka KPR saat ini adalah 15% untuk rumah tapak pertama, 20% rumah kedua, dan 25% untuk rumah berikutnya. Namun besaran uang muka ini bisa saja berbeda pada setiap bank, tergantung pada kebijakan yang dimiliki oleh bank yang bersangkutan.
Dengan asumsi harga rumah sebesar Rp 600 juta, maka Anda akan dikenakan uang muka untuk rumah pertama sebagai berikut:
Uang Muka = 15% x Harga Rumah
= 15% x Rp600 juta
= Rp90 juta
Dengan perhitungan di atas, maka jumlah pokok kredit juga bisa dihitung secara otomatis, yakni:
Pokok Kredit = Harga Rumah – Uang Muka
= Rp600 juta – Rp90 juta
= Rp510 juta
Selain uang muka kredit, Anda akan dikenakan beberapa biaya berikut ini saat mengajukan KPR ke bank:
- Biaya Provisi
Biaya provisi merupakan sejumlah biaya yang dikenakan oleh pihak bank kepada para nasabah pengguna KPR sebagai bentuk biaya administrasi atas sejumlah dana yang telah mereka pinjamkan.
Besaran biaya ini bisa saja berbeda-beda antara satu bank dengan bank lainnya, namun sebagian besar bank menetapkan nilai 1% dari pokok kredit yang mereka pinjamkan.
Perhitungannya adalah:
Biaya provisi = 1% x Rp510 juta
= Rp5,1 juta
- Menghitung Pajak Pembeli (BPHTB)
Untuk menghitung pajak pembelian, ada komponen yang harus dimasukkan, yakni NJOPTKP. NJOPTKP adalah Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
Nilai NJOPTKP ini akan berbeda-beda pada setiap wilayah dan bisa saja berubah sewaktu-waktu sesuai dengan peraturan pemerintah. Besaran NJOPTKP yang digunakan di atas adalah untuk wilayah Jakarta, yakni sebesar Rp60 juta.
Perhitungannya adalah:
Pajak pembeli = 5% x (Harga Rumah – NJOPTKP)
= 5% x (Rp600 juta – Rp60 juta)
= Rp 27 juta
- Menghitung Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)
PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) pada umumnya harus dibayarkan sekaligus ketika mengajukan BBN (Biaya Balik Nama). Variabel Rp50 ribu yang digunakan dalam perhitungan ini bisa berubah sewaktu-waktu, tergantung pada kebijakan pemerintah.
PNBP = (1/1000 x harga rumah) + Rp50 ribu
= (1/1000 x Rp600 juta) + Rp50 ribu
= Rp650 ribu
- Menghitung Biaya Balik Nama (BBN)
Proses balik nama ini juga akan tergantug pada perjanjian awal dan juga kebijakan yang diterapkan oleh pihak bank. Untuk perhitungan biaya yang dibutuhkan adalah sebagai berikut:
BBN = (1% x Harga Rumah) + Rp 500 ribu
= (1% x Rp600 juta) + Rp 500 ribu
= Rp6,5 juta
Variabel Rp500.000 yang digunakan di dalam perhitungan ini, bisa berubah sewaktu-waktu, tergantung kebijakan dari pemerintah. Selain biaya-biaya di atas, sejumlah biaya notaris juga perlu diperhitungkan sejak awal, sebab proses pengajuan KPR ini juga akan membutuhkan layanan jasa notaris tersebut.
2. Biaya Bunga dan Besaran Cicilan KPR
Di dalam praktiknya, bank bisa saja menerapkan perhitugan bunga yang berbeda-beda pada KPR mereka. Hal ini tentunya akan sangat tergantug pada kebijakan bank itu sendiri. Penting untuk selalu mencermati penerapan bunga kredit ini, sebab akan sangat memengaruhi besaran cicilan yang harus dibayarkan ke depannya.
Dalam perhitungan bunga tetap dengan asumsi bunga 10% setahun dan tenor KPR selama 5 tahun, maka besaran bunga KPR akan dihitung sebagai berikut:
Total Bunga = Pokok Kredit x Bunga Per Tahun x Tenor dalam Satuan Tahun
= Rp510 juta x 10% x 5
= Rp255 juta
Bunga per Bulan = Total Bunga/Tenor dalam Satuan Bulan
= Rp255 juta/60
= Rp4,25 juta
Cicilan per Bulan = (Pokok Kredit + Total Bunga)/Tenor dalam Satuan Bulan
= (Rp510 juta + Rp255 juta)/60
= Rp12,75 juta
